Vérifier un logement avec les données publiques

Ce que ces services ont en commun

Ils sont publics, gratuits, et pour la plupart consultables sans créer de compte. Ils ne sont pas conçus pour l'achat immobilier : ils existent pour d'autres raisons, réglementaires ou statistiques, et se trouvent utiles ici par ricochet. Cela explique leur principal défaut, qui est de ne parler la même langue à aucun moment.

L'un veut une adresse, l'autre une référence de parcelle, un troisième un code commune. Les échelles diffèrent aussi : certaines réponses valent pour un bâtiment, d'autres pour une commune entière. Confondre les deux est la principale source de mauvaise lecture.

Quelle source pour quelle question

L'ordre dans lequel les ouvrir

L'ordre compte parce qu'il permet de s'arrêter tôt. Les deux premières étapes éliminent l'essentiel des biens qui ne méritent pas plus d'attention, et coûtent trois minutes.

1. Les risques d'abord. C'est la seule catégorie qui peut faire renoncer à elle seule, et la plus rapide à consulter. Un bien en zone inondable répertoriée change de nature avant même qu'on parle de prix.
2. Le prix ensuite. Comparé aux ventes réelles de la rue, pas à une moyenne de commune. Un écart important n'est pas disqualifiant, mais il demande une explication, et cette explication se trouve en général dans les étapes suivantes.
3. Le cadastre et l'urbanisme. Les limites réelles du terrain, puis ce que le zonage autorise autour. C'est ici que se découvrent la parcelle plus petite qu'annoncée et le champ constructible en limite de propriété.
4. L'histoire du lieu. Les photographies aériennes anciennes montrent ce qui a été construit, arraché ou remblayé. Une maison posée sur un ancien plan d'eau se voit à l'image, jamais dans une annonce.
5. Le confort en dernier. Débit, écoles, antennes, qualité de l'air. Ces points font rarement renoncer, mais ils se négocient mal après la signature.

Quatre pièges de lecture

Ces fichiers sont fiables. Leur interprétation l'est moins, et les erreurs se ressemblent d'un dossier à l'autre.

• Prendre une absence pour une garantie. Un fichier contient ce qui a été déclaré ou relevé. Le reste n'est pas rassurant, il est inconnu.
• Lire une donnée communale comme une donnée locale. Le potentiel radon, les résultats scolaires ou les statistiques de délinquance sont publiés à la commune. Sur une commune étendue, ils ne décrivent aucun quartier en particulier.
• Comparer une vente ancienne à un prix d'aujourd'hui. Le fichier des ventes couvre cinq ans. Une transaction de 2021 ne dit pas grand-chose du marché actuel sans tenir compte de ce qui s'est passé depuis.
• Oublier la date de la donnée. Chaque service publie la sienne. Une photographie aérienne de trois ans, un plan d'urbanisme en cours de révision : la fraîcheur fait partie de l'information, pas de sa présentation.

Ce que ces fichiers ne contiennent pas

Aucune de ces sources ne décrit l'intérieur d'un logement, l'état de ses réseaux, la trésorerie d'une copropriété ni l'humeur du voisinage. Elles décrivent un lieu, ce qui est déjà la part de l'achat que l'on ne pourra jamais modifier.

Elles supposent aussi, toutes, que vous connaissiez l'adresse du bien. C'est la première marche, et c'est celle qui manque à la plupart des annonces.